主力试盘
石牌村是位于广州中间最繁华地段，历史最悠久、最大的城中村。南方日报记者李细华摄
上周，天河区公布的方案正式宣告筹划了20余年的石牌村改造最终以拆整结合的方式进行。整个石牌村首期改造范围29.77公顷，其中拆除新建范围4.08公顷，面积仅占14%左右，除了两个改造地块之外，拆除后新建部分主要为满足消防安全需要的环形道路。
大部分保留整治、小部分拆除建新的改造方式也让石牌村走出了一条跟目前中心城区其他城中村完全不同的改造道路。官方资料显示，除了石牌之外，番禺的柏堂村、南沙的塘坑村也都采取了这种拆整结合的方式，它们背后的共性是靠近重点发展区，亟须拆旧建新引入新功能，但是大部分建筑因为历史或经济等各种原因拆不了，只能保留整治。
从上述特点出发，未来广州其他待改造的城中村如果也具有类似特征，很可能也会采取部分保留部分拆除的改造方式推进，拆整结合的改造方式或许也会继续在中心城区其他城中村出现。
石牌公布改造方案时机成熟
自从去年年中天河区陆续公示石牌村改造相关资料之后，关于改造方案的大致内容就已经逐步明晰，只等最终落地。而在今年年初马场地块历经200多轮竞价成功出让之后，作为区域联动开发的考虑，石牌村改造方案正式公布的时机也已经成熟。
根据本次公布的《天河区石牌村城中村保留提升改造项目改造方案(首期)》，项目采取“整治提升”方式进行，改造范围以石牌村属用地为主，包含周边紧邻亟须改造的边角其他国有用地，总用地面积29.77公顷，其中拆除新建范围用地面积4.08公顷，仅占总面积的14%左右，拆除建筑面积10.49万平方米，主要为广保丰田地块和河阳楼两个地块，复建安置总量为10.93万平方米。局部拆除新建部分由属地街道或由属地街道会同村集体引入国有企业组建项目公司作为改造主体，其余不拆除部分已纳入天河区“百千万工程”石牌街道村改居社区整治提升工程。
主要考虑交通和经济因素
尽管本次天河区的公告并未详细解释石牌村选择拆整结合改造方式的原因，但是结合此前的资料和当前最新的楼市变化，交通和经济原因是两个最主要的因素。
由于黄埔大道和中山大道两条主干道车流量饱和，石牌村内部的建筑密度极高，如实行全面改造将造成建筑面积与交通压力的大幅增加，在周边区域已经没有条件对主干道进行扩容的限制下，强行改造势必超出整个片区的交通承载力，影响区域功能。
而经济方面，高昂的改造成本是全面改造难以克服的难题。以前期天河区公布的数据为例，石牌村用地面积29.5公顷，现状总建筑量111.6万㎡(3199栋)，其中现状村民住宅面积93万㎡(2991栋)，现状集体物业面积18.6万㎡(208栋)，按照当前周边地块的拆迁补偿标准住宅补6万/㎡、商业补13万/㎡，整体改造成本预计将超过海珠康鹭片区的300亿，考虑到石牌村的整体用地面积只有康鹭片区(约110公顷)的四分之一，在全面改造模式下为了消化高昂的成本，地块的容积率将高到难以接受，明显不具有可行性。
而在本次公布的拆整结合改造模式下，整体的项目改造成本在11亿左右，两个新建地块的体量均不大，其中广保丰田复建地块用地面积约1.40万平方米，河阳楼复建地块用地面积约0.54万平方米，整体复建安置总量10.93万平方米，包括村民住宅6.58万平方米，市政基础设施和公共服务设施0.72万平方米，集体物业3.63万平方米。
特别是对于本次改造中属于新增属于集体物业的商业功能，前期市规划部门的公示资料显示这里将建设限高130米的商业综合体，目前市场也普遍预计将与马场地块的高端商业功能形成互补和联动，为整个区域的核心商务功能提供更为完善的载体支撑。
焦点
哪些城中村可能选择拆整结合?
相比猎德、杨箕、三元里等采取全面改造拆旧建新的城中村，石牌的拆整结合改造方式也让这种改造模式正式进入公众视野。而在石牌村之外，满足什么条件的城中村会采取类似改造方式也备受瞩目。各区官方资料显示，目前确定通过拆整结合方式的还有番禺的柏堂村、南沙的塘坑村等项目，这些项目跟石牌村相同之处在于都位于重点功能区且现状功能亟须通过改造提升，但是一部分地块因为种种原因不能拆除。
番禺区公布的资料显示，柏堂村所在的莲花湾片区是广州活力创新轴的枢纽核心地区，是服务广州“两洋南拓、两江东进”城市发展战略的重要节点，依托化龙镇周边智能网联和新能源汽车产业和高校科研资源，未来将新增创业创新、科研、现代商业服务等功能。
为此在柏堂村217.61公顷的改造总用地面积中，划定了拆除新建范围119.73公顷、综合整治范围77.03公顷、保留范围20.85公顷，其中保留的部分主要有南华电商园、南华汽配园等。这些产业园是整个番禺的电商物流配送中心，本身产业功能较为完善，现状可以满足片区发展的需要，因此在改造中保留下来无需拆除。
实盘股票配资相比柏堂村的“无需拆”，南沙塘坑村拆整结合背后的原因则是“拆不得”。塘坑村位于港湾街道西南侧，明珠湾起步区的慧谷西组团，全村有逾650年历史，是典型的岭南近海古村，海洋文化和岭南文化融合的代表。塘坑村拥有广州地区最早期的现代教育机构代表明德学堂，是南沙文教传统的发源地，还有独具特色的古村传统风貌和“山-村-田-海”的自然格局，村内有不可移动文物11处、历史建筑1处、传统风貌建筑11处、其他传统建筑24处、历史环境要素14处，这些丰富的文史自然资源在改造中全部得到保留，不得拆除。
综合上述案例，可以看到选择拆整结合改造的城中村大致有三种类型:或者是因为经济原因的“拆不动”，或者是因为文史自然资源的原因的“拆不得”，或者是因为现状功能符合需求的“无需拆”，这些类型也基本落实了2023年7月国务院公布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出的“从实际出发，稳中求进、积极稳妥，具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合”。
南都记者注意到，在今年年初天河区召开的全区城中村改造工作会议上，提到采取拆整结合、保留提升方式实施的项目除了石牌村外，还有位于燕塘的银河村。跟番禺柏堂村情况类似，银河村范围内的建筑如天平架水果交易市场、银利茶叶博览中心也属于现状产业功能较为完善、符合发展需求，因此没有被列入改造范围。目前在推进的东莞庄片区改造将与东莞庄路拓宽工程同步推进。
有了石牌村、银河村等样本在前，可以预计拆整结合的改造方式还会继续在中心城区其他区域中出现。而部分建筑具备“拆不动”“拆不了”“无需拆”特征的城中村或许是最为可能的对象。
声音
拆整结合改造方式风险低
能吸引更多主体愿意参与
元股证券:ygzq.hk对于拆整结合的城中村改造方式，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一做法显示了新一轮城中村改造摒弃大拆大建的特点，拆旧建新的前提是公共短板缺失严重、消防安全隐患大、居民改造意愿强烈，且征拆补偿方案成熟的项目，不满足这些约束条件的对于其他城中村项目就可以采用整治提升、拆整结合的方式推进。对于市场主体而言，拆整结合的方式对项目资金规模的要求更低，风险也更低，可以吸引更多的主体愿意参与其中。
采写:南都记者魏凯主力试盘
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